Soria se sitúa a la cabeza del país en subida de precios de vivienda y Palencia, a la cola

Sorpresas llamativas en el informe de evolución de precios de vivienda de 2023 en España de Tinsa, grupo europeo independiente de referencia en valoración del mercado inmobiliario. Los precios suben un 3,3% en España y un 2,6% en Castilla León, pero la gran noticia salta en las capitales de esta Comunidad, ya que la capital soriana registra la tercera mayor subida interanual de precio de vivienda de España (11,1%) y la palentina, la mayor bajada: -2,8%.

El estudio detalla cómo entre las capitales de España, sólo hay cinco con un aumento porcentual por encima de dos dígitos en el período entre enero de 2023 y el mismo mes de 2024. Son Guadalajara (15,1%), Valencia (11,2%), Soria, Lleida y Málaga (11,1%). En Soria, donde se paga ahora 1.174 euros el metro cuadrado, concurre una curiosidad extra, ya que se ha colado en la lista de capitales con un llamativo empuje con respecto al de la provincia completa (donde el precio sube un 1,7%), club al que pertenecen también Segovia (la capital sube al 7,9% y la provincia un 1,8%), Guadalajara y Lleida.

El estudio de Tinsa también refleja que sólo hay dos capitales donde se ha registrado una depreciación de los pisos. El retroceso más llamativo es el de Palencia, donde han bajado un 2,8% y el otro caso es el de Ceuta (-0,8%). En la capital palentina se da el caso de que apenas supera (solo aumenta el 0,8%) el precio de su mínimo histórico. Lo hace con un precio en la actualidad de 1.202 euros el metro cuadrado.

Fuerte subida en Segovia

En el resto de capitales de Castilla y León se produce un incremento de precio, con el siguiente escalafón: Segovia (7,9%) para llegar a un precio de 1.536€/m2, Ávila (7,3%) con un precio de 1.155€/m2, León (6,4%) con un precio de 1.298€/m2 , Valladolid (4,5%) con un precio de 1.548€/m2, Burgos (3,3%) con un precio de 1.531€/m2, Zamora (3,1%) con un precio de 1.068€/m2 y Salamanca (0.5%), con un precio de 1.642€/m², el más alto de las capitales de la Comunidad.

Por provincias los mayores incrementos de precio en un año se han dado en Ávila y Valladolid, con un aumento del 3,9%. La primera ofrece una media de 928€/m² y Valladolid, pisos a un precio medio de 1.334€/m², el más alto de las provincias de Castilla y León. A estas dos le siguen Burgos con un aumento del 3,2% y un precio medio de 1.229€/m²; Salamanca sube un 2,6% y llega a un precio de 1.229m2 y Palencia registra una subida del 2,5% para llegar a un precio de 1.027€/m².

Las subidas más moderadas se han producido en Segovia 1,8% con un precio en la actualidad de 1.149€/m², en Soria, donde se incrementan en un 1,7%, con precio de 902€/m², de los más bajos del país, y en Zamora, que experimenta una subida del 1,6% para dejar el precio medio de la vivienda en 873€/m², que es el más económico de España.

La hipoteca media en España, según el informe de Tinsa es de 141.912 euros y en Castilla y León 106.272 euros, aunque hay importante desigualdad según las provincias. En Ávila es de 84.881 euros, la sexta más baja de España, seguida de Zamora, 90.718 euros; en León es de 97.598, Soria 102,473; Palencia 103.130; Salamanca, 103.452; Segovia 105.208; Burgos; 106,740 y Valladolid, 119. 459 euros. Como se ve, está lejos del promedio de España y aún tiene once comunidades autónomas con un precio medio más alto en una lista que encabezan Baleares (244.005 euros de hipoteca media) y la Comunidad de Madrid, 981 euros.

Cuota mensual

Este precio de hipoteca tiene repercusión directa con otros dos parámetros, la cuota mensual media para pagar el préstamo y el esfuerzo económico para pagar estas letras cada mes. En España es de 707 euros y en Castilla y León, de 532, la cuarta más baja de las comunidades y ciudades autónomas. De mayor a menor, a cuota media en Valladolid es de 598 euros al mes, seguida de Burgos (530), Segovia (527), Salamanca (518), Palencia (517), Soria (513), León (489), Zamora (454) y Ávila (425), en una lista que cierra Cuenca, con una cuota media mensual de 392 euros y encabeza Baleares con una letra de 1.284 euros.

En la misma relación con el precio de las hipotecas, el esfuerzo económico de la unidad familiar para pagar las cuotas sobre el total de ingresos en el hogar es desigual en las provincias de Castilla y León. El esfuerzo nacional es del 34,3% y en Castilla y León, del 27,8%., el sexto más bajo del país, en una lista que encabeza Baleares (58,6%) y cierra en la parte baja el País Vasco, con un 21,5%.

En esta tabla ya no es Valladolid, la primera. Salamanca está a la cabeza del esfuerzo (30,4%), seguida de Valladolid (29,5%), Segovia (28%), Burgos (27,9%), Ávila y Palencia (25,1%), Zamora (24%), León (22,9%) y Soria (22,16). Cierra la lista Álava con un 19,8% de ingresos destinados.

Desaceleración

Tinsa concluye en su informe de enero de 2024 una tendencia de estabilización en los precios residenciales. Así, constata que los crecimientos interanuales se reducen, con cifras positivas moderadas, y las variaciones trimestrales continúan corroborando la estabilidad con unas cifras prácticamente planas.

Destacan Baleares, Comunidad Valenciana, Canarias y Castilla la Mancha (mercado secundario de la capital), con aumentos marcados en términos interanuales y/o trimestrales. En términos interanuales continua la moderación y el grueso de las comunidades se encuentra en el rango 2-6 %. Se sitúan en la parte más alta del rango de variación las comunidades autónomas de Baleares (+8,3%), Comunidad Valenciana (7,1 %) y Castilla La Mancha (+6,7 %). Por su parte, Madrid (+2,3 %) y Cataluña (2,4 %) registran una marcada moderación. Murcia, Asturias y Ceuta se sitúan en el entorno del 0%.

Las variaciones trimestrales reflejan estabilidad. Se observa dinamismo en Extremadura, La Rioja y en 3 zonas con costa correspondientes a Baleares, Canarias y Comunidad Valenciana. Aumentan así las comunidades autónomas con variaciones trimestrales en el entorno del 0 %, de 9 en el cuarto trimestre de 2023 a 12 en el primer trimestre de 2024. Las dos mayores contracciones se dan en Cataluña (-2 %) y Ceuta (-1,7 %).

Los precios continúan alejándose progresivamente de los valores mínimos resultantes de la crisis financiera. La Comunidad de Madrid (+63,2 %) es la que más se aleja de mínimos, seguida de Baleares (+52,7 %) que adelanta este trimestre a Cataluña (+47,7 %). En el extremo opuesto, Región de Murcia, Melilla y Ceuta registran precios con revalorizaciones inferiores al +15,4 % desde los valores mínimos registrados en el ciclo anterior. Un total de 6 sobre 19 Comunidades y Ciudades Autónomas se sitúan por debajo de 20 % sobre los mínimos registrados después de la crisis.

En cuanto a la distancia respecto a máximos alcanzados durante la burbuja de 2007, Islas Baleares supera por cuarto trimestre consecutivo el máximo de la serie histórica alcanzado el tercer trimestre de 2008, esta vez en un +7,1 %. Le sigue la Comunidad de Madrid a -9,5 %. Hasta 10 comunidades se aproximan a menos del 20 % de los referentes máximos de la burbuja.

Provincias

El escenario de moderación en las variaciones interanuales y trimestrales en los precios residenciales se replica a nivel provincial, enmarcándose el grueso de las provincias en incrementos interanuales entre el +2 % y el +6 %. El aumento de precios más intenso durante el último año se da en Málaga con un 9,9 %, seguido de Baleares y Guadalajara, ambos con 8,3 %. En el extremo opuesto, hasta 4 provincias registran evoluciones respecto al año anterior prácticamente planas, correspondientes con Ceuta, Asturias, Murcia y Guipúzcoa.

Respecto a los crecimientos trimestrales, hasta 34 provincias registran variaciones en el entorno del 0 %, superando las 22 del trimestre precedente. Se registran 3 contracciones en Córdoba, Ceuta y Orense de -2,7 %, -1,7 y -1,3 % respectivamente, así como 2 impulsos notables en Toledo y Málaga del 4,7 % y 3,2 %, el primero un mercado en el área de influencia de Madrid y el segundo un mercado mixto con un relevante peso turístico,

La provincia de Madrid, con un +2,3 % interanual, contabiliza una variación de -0,2 % trimestral. La provincia de Barcelona, con un +2,6 % interanual, refleja un -0,1 % trimestral. Ambas con unas cifras similares este trimestre.

Se encuentran algunas comunidades autónomas lo largo del territorio nacional con un comportamiento interprovincial divergente, como es el caso de Andalucía, Castilla La Mancha, Comunidad Valenciana y País Vasco. En Andalucía, destacan Málaga, Almería y Cádiz con crecimientos muy por encima del resto. En Castilla La Mancha despuntan Guadalajara y Toledo. En Comunidad Valenciana, Alicante y Valencia superan a Castellón. Y finalmente, en País Vasco, la provincia de Guipúzcoa registra una mayor ralentización.

La distancia desde los máximos de la serie es excedida por cuarto trimestre consecutivo en las Islas Baleares situándose un 7,1 % por encima. Madrid (-9,5 %) mantiene la distancia respecto a Barcelona (-22,6 %). La mayor distancia a máximos se da en la provincia de Toledo con un valor actual un - 39 % por debajo del máximo.