El precio de la vivienda estalla en las ciudades de Castilla y León con subidas de hasta el 47%

Siempre se contempla con un anhelo casi obsesivo todo lo que pertenece al pasado, como si la vida hubiera sido más plena. Aunque ese sentimiento no se pueda medir, lo que sí resulta evidente sobre el papel es que, al menos, vivir era más económico. Basta con retroceder a cinco años atrás, cuando los precios de la vivienda aún podían considerarse medianamente asequibles. Hoy, si lo siguen siendo depende de la cartera de cada uno, pero el desembolso ha crecido de manera notable: entre 2021 y 2026, el valor medio en las ciudades de Castilla y León llega a dispararse hasta el 47%. Y todo apunta a que las gráficos seguirán disparados, sin resolver un mercado ya tensionado que obliga a sacrificios financieros para el mero hecho de pagar una entrada.

Como tantos otros sectores en aquellos tiempos postpandémicos, la vivienda no ha abandonado su imparable escalada de precios, incluso después de cinco años cuando el precio de adquisición se situaba en los 1.148 euros por metro cuadrado (€/m2) de media en la Comunidad. El cambio es casi radical con la excepción del primer dígito, de forma que la cifra se sitúa en el mes de marzo de este año en los 1.307 €/m2, según los últimos datos publicados por el portal inmobiliario de Idealista. Aún así, está lejos del máximo histórico de 1.481 €/m2 registro en junio del año 2011.

La diferencia de 159 euros entre 2026 y 2021, pese a ser notoria, se queda lejos del repunte que sufren otras regiones. De hecho, Castilla y León es donde menor incremento en el precio medio de la vivienda se percibe, sólo por delante de Extremadura, donde sube un 11,8%, desde 941 a 1.052 €/m2. Es más, se queda lejos del promedio del repunte nacional situado en el 37,2%, con un listado que encabeza Canarias (66,2%); Comunidad Valenciana (66,1); Madrid (61,8); Murcia (61,6); Andalucía (59,4); Baleares (59,1); Cantabria (43,3); Asturias (30,7); País Vasco (29,5); Aragón (24,34); Navarra (23); Cataluña (21,6); Galicia (15,1); y La Rioja (14,9).

Con una variación menos agresiva que en el resto del país, Castilla y León también es de las regiones con menor precio medio de la vivienda tiene en la actualidad, situándose únicamente por debajo Castilla-La Mancha (1.069 €/m2) y Extremadura (1.052). Por encima aparecen Baleares (5.236 €/m2); Madrid (4.688); País Vasco (3.485); Canarias (3.269); Andalucía (2.835); Cataluña (2.827); Comunidad Valenciana (2.456); Cantabria (2.099); Navarra (1.929); Asturias (1.746); Murcia (1.718); Aragón (1.640); Galicia (1.529); y La Rioja (1.454).

Para Juan Carlos de Margarida, presidente del Colegio de Economistas de Valladolid, Palencia y Zamora, que el mercado urbanístico se encuentre tensionado en la actualidad va más allá de la época pandémica y recuerda que fue en la crisis iniciada en el año 2008 cuando se abrió el primer capítulo de esta situación debido a un déficit en la producción de viviendas. «Estaba parada completamente la construcción. A raíz de la pandemia, hubo un antes y un después con relación a la demanda de vivienda, y además, de cierta calidad», explica en declaraciones a este periódico.

El segundo capítulo se remonta a las fechas actuales, con un «un desajuste entre oferta y demanda». «Evidentemente, cada vez tenemos más población y cada vez queremos tener más viviendas. Pero lo que sí que es cierto es que existen dos realidades, fundamentalmente: las ciudades que crecen y encarecen la vivienda, donde estamos hablando de las provincias de Castilla y León; o las ciudades que pierden población y estancan los precios», explica De Margarida, que no olvida el factor del empleo o de las oportunidades para estudiar, que también provocan que suban los precios.

Las palabras del economista quedan reflejadas con la situación de las principales capitales de provincia de la Comunidad, con Salamanca (2.379 €/m2), Segovia (2.209), Burgos (2.169) y Valladolid (2.029) a la cabeza en el precio medio de la vivienda actualmente. Por el contrario, en Zamora es donde se encuentra la mayor brecha respecto a las cuatro zonas anteriores, con 1.372 €/m2. «En esta ciudades y en la de Soria (1.881 €/m2), existe una cierta despoblación. Se pierde población y los precios se van estancando. Hay menos demanda y habrá más viviendas vacías. Y existe un envejecimiento de la población. Entonces, ahí tienes la diferencia con, por ejemplo, Burgos y Valladolid», señala De Margarida. Y entre medias se sitúan las ciudades de Palencia y Ávila, con 1.558 y 1.584 €/m2, respectivamente, mientras por encima se sitúa León, con 1.867.

El orden es totalmente diferente si se retrocede en el tiempo hasta el año 2021, cuando Ávila presentaba el menor precio medio del metro cuadrado de Castilla y León, pero también de España al situarse en los 1.074€/m2. Su evolución desde la última a la primera posición regional conlleva visualizar el mayor encarecimiento a nivel regional en cinco años, con una subida del 47,5%, sólo por detrás de Valencia (80,5%); Santa Cruz de Tenerife (77,1); Alicante (71,4); Málaga (71,4); Palma de Mallorca (65,5); Madrid (63,2), Santander (53,9); Guadalajara (52,8); y Huelva (50,9).

Otra de las revalorizaciones más superlativas se concentra en Soria, que en 2021 llegaba a ser de 1.306€/m2, el valor medio de una vivienda, el segundo más bajo de Castilla y León. Ahora, cerrado marzo, es el segundo más alto en consecuencia a la subida del 44% que ha sufrido el precio medio por metro cuadrado. En cambio, en Segovia y en Salamanca es donde mayor variación se produce en términos absolutos, con hasta 658 y 703 euros de diferencia que significan un incremento del 42,42 y 41,95%, respectivamente. Y ya por debajo, en el listado regional, aparecen León (40,4%), Burgos (34,7), Valladolid (31,5), Zamora (19,8), y Palencia (17,6).

Los datos reflejan que tanto Zamora como Palencia siguen evolucionando a un ritmo sumamente inferior con el resto de la Comunidad en cuanto al valor de sus inmuebles. En algunos casos, esa diferencia está justificado por un hecho meramente territorial como es la cercanía con Madrid. «También en los incrementos de los precios se incluye el tema de infraestructuras. No es lo mismo Valladolid que Zamora en relación con lo más cercano a otras ciudades como puede ser Madrid, estamos hablando del AVE, de la autovía... O como ocurre entre Burgos y el País Vasco. De alguna forma, Valladolid es una ciudad dormitorio con relación a Madrid. Hay mucha gente que vive en Valladolid y trabaja en Madrid. Y sí que es cierto que en los últimos 3-4 años, hay gente que viene a vivir a estas ciudades dormitorio, como también es Segovia, que tiene todos los servicios, es cercana y, al mismo tiempo, está a una hora el AVE de Madrid», desarrolla De Margarida.

Sin suelo público

Más allá de cuestiones técnicas, la economía es un juego de oferta y demanda. El segundo eslabón siempre es fijo porque no faltan compradores, mientras el primero es más variable al escasear la disponibilidad de viviendas, lo que confluye en un incremento de los precios. Esa paradoja tiene una explicación para De Margarida y se enfoca en el suelo público para construir, que también es poco abundante al no desbloquearse por las administraciones. «El problema que hay aquí es que no hay suelo público. El suelo público no está saliendo. Y si sale, no puede hacerlo en cuatro sitios y unos metros cuadrados determinados. Tiene que salir en grandes cantidades para que el mercado inmobiliario se ajuste. Si no, es imposible. Por mucho que quieras hacer un grupo de viviendas, pues hay mucha más demanda de lo que tú estás ofertando en este momento. Por tanto, el suelo público es muy importante y determinante para ajustar el precio de la vivienda. Y Ayuntamientos, en este caso, tienen que tener claro la posibilidad de ofertar, conjuntamente, y las comunidades autónomas, el suelo público, pero de una forma exponencial, no testimonial», expresa que, además, critica que hay «demasiada burocracia» para que la liberalización se complete, lo que perjudica al ajuste del mercado inmobiliario.

Si la actual situación en el precio de la vivienda ya resulta extremadamente para un potencial comprador, el futuro tampoco se ve con buenos ojos para una desescalada de los precios, aunque De Margarida se muestra más esperanzador. «En cinco años se tienen que ajustar los precios obligatoriamente porque habrá más vivienda, que se está empezando a construir bastante», confía el economista, que, pese a ello, considera esa posible bajada debe estar ligada a unos «contratos laborales lo suficientemente estables y con unos sueldos lo suficientemente dignos para tener un poder adquisitivo importante».