ESTADÍSTICA
La vivienda se encarece un 5% en Castilla y León lastrada por los costes
La Comunidad alcanza los 1.969 euros el metro en diciembre de 2025 / «La demanda comienza a verse limitada por el precio», advierten desde Sociedad de Tasación
Una pareja joven recoge las llaves de su vivienda en una imagen de archivo
La vivienda nueva se encareció un 5% en Castilla y León en un año al cierre de 2025, hasta un precio medio de 1.969 euros por metro cuadrado (€/m²). Pese a ese incremento, se mantiene en el grupo de las comunidades más moderadas en precio, la sexta más barata, muy por debajo de la media nacional que se sitúa en 3.298 €/m2. Son datos del informe Tendencias del Sector Inmobiliario de Sociedad de Tasación, que coloca como ciudades más caras entre las nueve provincias a Salamanca y Burgos, con la misma valoración de 2.232 €/m².
El ritmo alcista de la vivienda en Castilla y León es, así, más contenido que la media nacional, que alcanza el 8,9%. Sin embargo, el precio se aproxima ya a su valor máximo en la Comunidad, anotado en diciembre de 2007 (2.164 euros/m²), alcanzado ya en Andalucía, Asturias, Baleares, Canarias, Cataluña, Comunidad Valenciana, Galicia, Madrid y País Vasco que, como el conjunto de España, ya presentan las cifras más elevadas de la serie.
«Con carácter general, desde Sociedad de Tasación observamos que el mercado residencial de obra nueva se encuentra próximo a una fase de madurez», explica la delegada general de Sociedad de Tasación en Castilla y León, Lidia Fisac. Una situación «marcada por una demanda que sigue siendo sólida, pero que empieza a verse limitada en cuanto a accesibilidad, especialmente en las grandes ciudades y áreas metropolitanas». El alto precio comienza, así, a frenar la afluencia de posibles compradores.
Evolución del precio de la vivienda nueva en Castilla y León.
«No obstante, y pese a lo anterior, continuamos en un escenario donde la producción de vivienda nueva sigue siendo insuficiente para atender la demanda existente», añade Fisac. «Persisten los datos de partida que provocan esta situación, como la falta de suelo finalista, los largos plazos administrativos y el encarecimiento de los costes de construcción, debido principalmente a la escasez de mano de obra cualificada. A ello se suma que el mercado de vivienda usada tampoco es capaz de absorber la demanda, tanto por volumen disponible como por las propias características del parque residencial, en muchos casos envejecido y poco adaptado a las necesidades requeridas por la demanda. Mientras continúe existiendo esta brecha entre oferta y demanda, los precios difícilmente podrán relajarse».
El estudio de Sociedad de Tasación concluye que el precio medio de la vivienda nueva intensificó su ritmo de crecimiento en el segundo semestre del año con un incremento interanual del 8,9% en el conjunto nacional, alcanzando un nuevo máximo histórico «en un contexto de demanda creciente, condiciones de financiación atractivas y oferta limitada, especialmente en determinados mercados», advierten desde la entidad.
El encarecimiento de la vivienda nueva es más lento en Castilla y León que en el conjunto nacional y, de hecho, una de sus ciudades, Ávila, es la que menos ha incrementado su precio de España, un 2,1% hasta los 1.465 €/m², que también supone la valoración más baja de todas las capitales de provincia de la Comunidad. Por contra, Málaga fue la ciudad que más se encareció de España, un 11% en un año.
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Por autonomías, Cataluña (5.288 €/m² de media), Comunidad de Madrid (5.172 €/m²) y País Vasco (3.582 €/m²) registran el precio de la vivienda nueva más elevado en España en cifras absolutas. Las tres superan la media nacional. Junto a ellas, otras seis comunidades alcanzan máximos de la serie histórica de precios de vivienda nueva: Andalucía, Asturias, Baleares, Canarias, Comunidad Valenciana y Galicia.
Respecto a la evolución del precio este año, todas las autonomías han experimentado subidas, con una variación positiva que oscila entre el 4,4% de Asturias y el 10,7% de Madrid, región que lidera el crecimiento del precio este año. Tras ella, destacan Baleares (10,1%), Cataluña (9,6%) y Comunidad Valenciana (8,6%). En el extremo contrario, solo dos comunidades autónomas registran variaciones con incrementos por debajo del 5%: Asturias (4,4%) y Castilla-La Mancha (4,8%).
Por capitales, ninguna de las de Castilla yLeón están entre las más caras. Es Barcelona (con 5.987 €/m²) la que mantiene el precio medio más elevado a nivel nacional, seguida de Madrid (5.172 €/m²) y San Sebastián (4.844 €/m²). Las tres consolidan un año más su posición como las únicas capitales que superan la barrera de los 4.000 €/m². En el extremo opuesto, Ciudad Real (1.386 €/m²), Cáceres (1.411 €/m²) y Badajoz (1.432 €/m²) presentan el importe medio más bajo.
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Entre las ciudades de la Comunidad, como se ha dicho, Salamanca y Burgos son las más caras, y las siguen en precio Valladolid, León, Soria, Palencia, Aranda de Duero (Burgos, única que ha alcanzado su máximo histórico en la región), Santa Marta de Tormes (Salamanca), Zamora, Ávila y Ponferrada, la más asequible.
En 14 de las 52 capitales de provincia, incluyendo las dos ciudades autónomas, la vivienda nueva ya se sitúa en máximos de la serie histórica que ofrece Sociedad de Tasación, pero ninguna es de Castilla y León (son Barcelona, Madrid, San Sebastián, Bilbao, Palma de Mallorca, Málaga, Valencia, A Coruña, Las Palmas, Ceuta, Lugo, Orense, Pontevedra, Ceuta y Melilla).
Provincia a provincia, el comportamiento del mercado de la vivienda en Castilla y León es el siguiente:
- ÁVILA. Muestra un comportamiento significativamente más contenido que el resto de la Comunidad. En la capital abulense, el precio de la vivienda nueva cerró el año 2025 en los 1.465 €/m², lo que supone un incremento anual del 2,1%, el más bajo de todo el informe. A pesar de este ligero repunte, la ciudad se mantiene todavía muy lejos de sus máximos históricos alcanzados en el año 2007, cuando el metro cuadrado llegó a cotizar a 1.881 euros. La estabilidad parece ser la tónica dominante en este mercado, que en los últimos seis meses de 2025 apenas varió sus precios, reflejando una demanda mucho más pausada que en las provincias vecinas.
- BURGOS. La capital burgalesa se consolida como uno de los motores inmobiliarios de la autonomía, y destaca no solo por sus precios elevados sino por su dinamismo. La ciudad alcanzó los 2.232 €/m², igualando a Salamanca como el mercado más caro tras una subida anual del 5,0%. Sin embargo, la gran noticia de la provincia reside en Aranda de Duero: este municipio no solo ha crecido un 5% en el último año hasta los 1.623 €/m², sino que es el único de toda la lista que logró batir su propio récord histórico en 2025. La provincia demuestra así una fortaleza excepcional, recuperando gran parte del terreno perdido tras la crisis financiera de 2008.
- LEÓN. La provincia leonesa presenta una dualidad destacada entre su capital y los principales núcleos como Ponferrada. En la ciudad de León, los precios escalaron un 5,3% en el último año, situándose en los 1.791 €/m² y acercándose a su máximo histórico de 1.844 euros registrado en 2008. Por su parte, Ponferrada sigue siendo el municipio más económico de la tabla con 1.110 €/m², a pesar de haber experimentado una subida del 4,4% durante 2025.
- PALENCIA. El territorio mantiene una hoja de ruta de crecimiento moderado y sostenido, sin los sobresaltos de las provincias más caras. Al cierre de 2025, el precio de la vivienda nueva en la capital palentina se situó en 1.668 €/m², tras experimentar un avance anual del 3,9%. Aunque el mercado palentino está aún por debajo de su techo histórico de 1.699 euros logrado en 2007, la evolución desde 2015 —cuando los precios tocaron suelo en los 1.419 euros— demuestra una recuperación constante del sector. Con una subida del 1,7% en el último semestre, Palencia se posiciona como un mercado equilibrado y atractivo para la inversión residencial de riesgo bajo.
- SALAMANCA. Salamanca lidera el ranking de precios en la Comunidad, al compartir el primer puesto con Burgos. La capital salmantina registró un precio de 2.232 €/m² al final de 2025, con un incremento anual del 5,2%. La presión al alza es aún más evidente en los municipios de su área metropolitana, como Santa Marta de Tormes, que con una subida del 5,6% anual (1.549 €/m²) firma el crecimiento más alto de toda la tabla. A pesar de estas cifras, Salamanca todavía tiene margen de recorrido hasta alcanzar los 2.535 €/m² que marcó como máximo en 2008, consolidándose como la ciudad con el techo de precios más alto de Castilla y León.
- SEGOVIA. La ciudad del acueducto se posiciona tradicionalmente como uno de los mercados más tensionados y caros de la Comunidad, ya que actúa a menudo como una extensión del área de influencia de Madrid. Siguiendo la tendencia alcista observada en el resto de la región, el precio de la vivienda nueva en la capital segoviana mantiene una presión constante, situándose habitualmente en el grupo de cabeza junto a Burgos, Salamanca y Valladolid. El ‘efecto AVE’ y el auge del teletrabajo consolidan una demanda que busca obra nueva de calidad, lo que impide que los precios den un respiro.
- SORIA. Soria continúa con su tendencia de revalorización firme, situándose en la zona media-alta de la tabla regional. La capital soriana finalizó 2025 con un precio de 1.769 €/m², lo que representa una subida anual del 4,0%. Si bien el ritmo de crecimiento se visualizó en los últimos seis meses (1,9%), la ciudad logró alejarse definitivamente de los mínimos de 2015. Actualmente, el mercado soriano se encuentra a unos 200 euros de distancia de su máximo histórico de 2008, cuando el metro cuadrado llegó a los 1.968 euros, reflejando un mercado que absorbe la oferta nueva con solvencia.
- VALLADOLID. La ciudad del Pisuerga ejerce su papel de centro neurálgico con un mercado inmobiliario que rompió en 2025 la barrera psicológica de los 2.000 euros de precio medio. La capital cerró el año en 2.068 €/m², impulsada por un sólido incremento anual del 5,4%, uno de los más vigorosos de la Comunidad. El repunte sitúa a la ciudad cada vez más cerca de su máximo histórico de 2.286 euros alcanzado en 2007. Con un crecimiento del 2,8% solo en los últimos seis meses, el mercado de Valladolid demuestra una gran resiliencia y una demanda activa que posiciona a la provincia como uno de los polos más atractivos para el sector de la construcción nueva.
- ZAMORA. La capital zamorana sigue la estela de crecimiento con cifras que denotan una recuperación estable del sector. El precio de la vivienda nueva en la capital zamorana subió un 5,0% en el último año, alcanzando los 1.487 €/m² al término de 2025. Aunque los valores actuales son notablemente superiores a los 1.269 euros que se pagaban en 2015, la ciudad todavía se encuentra por debajo de su récord de 1.611 euros establecido en 2007. El mercado zamorano se caracteriza por un ritmo constante, con un incremento del 2,6% en el segundo semestre del año, alineándose perfectamente con la media de crecimiento de las provincias limítrofes.