La venta de pisos repunta a niveles previos a la burbuja y crece un 22% en Castilla y León

La venta de pisos en Castilla y León sigue creciendo y repunta a niveles previos a la burbuja inmobiliaria. La Comunidad registra un incremento del 22% y supera en diez puntos el aumento que se ha producido en España (32%). La última bajada de los tipos de interés resultó determinante en Castilla y León y animó a los ciudadanos a la compra de viviendas, tanto nuevas como ya usadas.

El temor a endeudarse y el riesgo de destinar un porcentaje muy elevado de la nómina para devolver a los bancos el dinero prestado parece haber desaparecido en Castilla y León. Así lo marcan las cifras de los últimos años. La comparativa entre 2021 y 2024 refleja el importante crecimiento a la hora de adquirir una vivienda. Por provincias, Ávila registra las mejores cifras y es que las operaciones de compraventa en los cuatro últimos años han pasado de 1.603 a 2.589 (61,51%). Por detrás de la provincia abulense está León que también experimenta un alto porcentaje (34, 87%) y después hay tres provincias que se mueven en aumentos por encima del 20%. Soria llega al 26,80%, Zamora al 24,33% y Salamanca suma un 20,98% más. Las provincias de la Comunidad en las que menores han sido las operaciones de compraventa de pisos son Segovia y Palencia con 10,16% y 4,81% respectivamente, según el informe realizado por el Servicio de Estudios de Mercado de Engel&Völkers Valladolid.

La bajada de los tipos de interés y las ayudas del Gobierno y de la Junta de Castilla y León resultan determinantes para aventurarse en la compra de una vivienda. Los ciudadanos hacen cuentas a la hora de pedir un crédito hipotecario y es que a la hora de devolver el dinero prestado hay un aspecto fundamental, es aconsejable que la cantidad a abonar cada mes no supere el 33% de los ingresos. Si la aportación tiene que ser mayor de ese porcentaje, muchos castellanos y leoneses no van a dar el paso que supone meterse en la compra de un piso.

Tras los efectos que trajo el estallido de la burbuja inmobiliaria, la Junta abrió la mano al sector y otorgó una moratoria antes de descatalogar el suelo urbanizable sin desarrollar de uso preferentemente residencial. Con ello, este periodo se amplió hasta fechas en las que se podría demostrar la viabilidad de estos terrenos antes de pasar a ser rústicos de uso común. Se trató de una nueva oportunidad, ante el buen ritmo de recuperación de la construcción para la gran cantidad de suelo que se legalizó como urbano residencial en la burbuja inmobiliaria y no se desarrolló.

La crisis del sector estalló en España en 2008 y dio lugar a una gran recesión que derivó en problemas de los bancos, aumento del desempleo y fin de la burbuja inmobiliaria. La caída de 2007 a 2008 fue del 32,55% siendo más pronunciada en la vivienda usada que en la obra nueva. La crisis duró hasta 2013-2014 pero las consecuencias resintieron el mercado de obra nueva durante algunos años posteriores. Hay que tener en cuenta que la crisis afectó a la producción de obra nueva con lo que se redujo la oferta de este tipo de vivienda. En 2013 hubo otra caída general de la compraventa y la administración estaba realizando recortes en la económica. En diciembre de 2012 se puso fin a la deducción por vivienda habitual.

Hay otros factores a tener en cuenta para entender la evolución de la compraventa de vivienda. En enero de 2020 se decretó la epidemia de covid y en marzo se declaró el estado de alarma. El fin de la cuarentena tuvo lugar en 2021 y parece que la salida de la covid estimuló el mercado de compraventa. En 2022 se produjo la invasión en Ucrania de Rusia, siendo una de las consecuencias el aumento de los materiales de construcción, con un incremento del 38% respecto a 2020, lo que sumado a la situación de incertidumbre repercutió en 2023. Fue ese mismo año cuando el Banco Central Europeo aumentó los tipos de interés, como constata Engel&Völkers Valladolid.

La reconversión urbanística se articuló en la ley de 2014 tras la burbuja del ladrillo y la crisis económica para acelerar el ajuste del sector inmobiliario. De esta forma, la Junta fijó unos plazos para demostrar la viabilidad de los terrenos clasificados en su día como suelo urbanizable, de modo que de no hacerlo pasarían de nuevo a su condición previa de suelo rústico.

Así se hizo en octubre de 2016 con los terrenos clasificados como suelo urbanizable conforme a la legislación urbanística anterior a la Ley de 1999 y, dos años después, en octubre de 2018, con el suelo urbanizable no delimitado en el marco de la Ley de Urbanismo de 1999.

Tras acabar con otros 100 millones de metros sin ordenación en octubre de 2016, dos años después la Consejería volvió a someter a este examen a otros 275 millones de metros cuadrados de terrenos urbanizables sin delimitación. Esta desclasificación afectó a 210 áreas de 88 municipios, con una superficie de 27.580 hectáreas.

Este pasado año, el sector inmobiliario experimentó en España un fuerte impulso, sobre todo en el segundo semestre, debido también a la bajada de los tipos de interés, aunque hay que añadir también otros aspectos como la estabilidad del empleo y el impulso del interés de compradores extranjeros en el mercado español. En paralelo, aunque la oferta de obra nueva comienza a recuperarse gradualmente, todavía resulta insuficiente para cubrir la fuerte demanda existente, impulsando los precios al alza y dificultando el acceso a la vivienda a una parte de la población. Estas fueron algunas de las conclusiones del IV Solvia Market View 2024, estudio trimestral sobre las tendencias del sector inmobiliario residencial, en que la compañía prevé que las operaciones de compraventa aumentaen entre un 3% y un 4% para finales de 2025, reforzando la expectativa de un mercado robusto y en expansión. Según este informe, en el último trimestre de 2024 se realizaron 172.551 compraventas, alcanzando el nivel más alto desde mediados de 2022.

La previsión para este año proyecta un crecimiento en los visados de obra nueva de entre el 5% y el 10% en comparación con el año anterior, lo que reforzaría la tendencia positiva que sigue mostrando el sector de la construcción. No obstante, aún persisten varios obstáculos a superar como la falta de seguridad jurídica, la escasez de suelo finalista, la dificultad para encontrar profesionales cualificados en diversas especialidades y los elevados costes de los materiales de construcción, que siguen afectando a los costes de producción y, en definitiva, a la rentabilidad y viabilidad de nuevos proyectos.

En el ámbito de Castilla y León sobresale el crecimiento de compraventa de vivienda en Ávila, León y Soria entre 2021 y 2024. En el caso de la provincia abulense hay que destacar el importante aumento del 61,51%. Por el contrario, Palencia y Segovia registraron las peores cifras. El crecimiento en la provincia palentina se reduce al 4,81% y en la segoviana al 10,16%, como refleja el Servicio de Estudios de Mercado de Engel&Völkers Valladolid.

ÁVILA. La venta de pisos continúa al alza en la provincia abulense. En 2021 se registraron 1.603 operaciones, un año después 2.052, en 2023 aumentaron a 2.210 y el pasado año llegaron a 2.589. En la capital y en los pueblos siguen viviendo los mejores años después de superar crisis de etapas anteriores. Crece la demanda para acceder a un piso y la situación actual de los tipos de interés sigue notándose. Después de las últimas rebajas establecidas por el Banco Central Europeo, Ávila vive los mejores años en la compra de vivienda.

BURGOS. El crecimiento en la provincia burgalesa es uno de los más bajos de la Comunidad. En 2021 se registraron 4.287 operaciones, en 2022 aumentaron a 5.151 y en 2023 experimentaron un retroceso hasta 4.616. El pasado año se notó una mejoría y aunque no se recuperó la cifra de 2022 al menos se rozaron las 5.000 operaciones (fueron 4.944 en total), lo que refleja un aumento del 15,33% en los cuatro últimos años.

LEÓN. Es la segunda provincia de la Comunidad que más ha crecido en la compra de pisos. De las casi 4.000 operaciones que hubo en 2021 ha pasado a las 5.338 de 2024. El porcentaje de aumento no alcanza los niveles de Ávila pero rebasa el 30% (34,87%), muy por encima del resto de provincias. León también asistió a un descenso de operaciones entre 2022 y 2023 pero el pasado año asistió a un aumento considerable.

PALENCIA. Las cifras más bajas se registran en la provincia palentina y es que el crecimiento en la compra de pisos se reduce a un 4,81%. Es una subida casi testimonial y es que de las 1.810 operaciones de 2021 se han pasado a las 1.897 del pasado año. El dato positivo es que al igual que la mayoría de provincias experimenta un aumento con relación a 2023 (1.697 y 1.897 en los dos últimos años).

SALAMANCA. El aumento del 20,98% sitúa a la provincia de Salamanca como la quinta de la Comunidad, por detrás de Ávila, León, Soria y Zamora. La variación en la compra de vivienda ha pasado de las 3.160 del año 2021 a las 3.823 de 2024.

SEGOVIA. La provincia segoviana protagoniza un hecho curioso. Es la segunda de Castilla y León en el crecimiento de la compra de vivienda con un porcentaje del 10,16% en los últimos cuatro años pero lo más llamativo es que se trata del único territorio de la Comunidad que el pasado ejercicio experimentó un descenso con relación a 2023. Ese año hubo 2.469 operaciones y en el posterior la cifra bajó a 2.461.

SORIA. El crecimiento del 26,80% entre 2021 y 2024 sitúa a la provincia soriana como tercera entre las nueve de Castilla y León. En 2021 se registraron 1.056 gestiones de compraventa y el pasado año llegaron a 1.339.

VALLADOLID. Las cifras de operaciones de compraventa en la provincia de Valladolid sólo superan a las registradas en Burgos, Segovia y Palencia. De las 5.657 de 2021 pasó a 6.638 en 2024, lo que supone un crecimiento del 17,34%.

ZAMORA. Un aumento del 24,33% sitúa a la provincia zamorana en el cuarto puesto de Castilla y León tras pasar de las 1.274 operaciones de compraventa en 2021 a las 1.584 de 2024.